房市9月数据：成交回暖，价格分化，机会在哪里？

9月新盘销量环比上升93.5%，但尺价并未同步上涨。透过新房、二手房与商业地产的数据，我们更需要看清成交结构，而不是只看表面涨跌。

新私宅销量（不含EC）296环比 +93.5%

二手房平均尺价S$1,826环比 +0.3%

商业与工业地产成交额S$896m约 S$8.96亿 · 环比 +3.1%

我的判断：9月的数据不是“房市全面反弹”或“开发商集体降价”的证据，而是显示交易活动恢复、价格出现结构性分化、二手住宅仍具韧性。投资者接下来要比较的，不只是区域和尺价，更是具体资产的价格、产品竞争力与持有成本。

一、新盘销量回升93.5%，市场真的突然转热了吗？

根据博纳研究整理的URA相关数据，2026年9月新私宅成交296套，高于8月的153套；其中CCR为40套、RCR为131套、OCR为125套。增长幅度看起来很强，但8月处于农历七月期间，缺少新盘推出，比较基数明显偏低。

9月推出的Amberwood at Holland销售24套，市场新增供应也由8月的116套上升至9月的158套。因此，更恰当的理解是供应节奏恢复后的成交回升，而非仅凭单月环比数据推导出买家需求大幅扩张。

非有地新房：销量与平均尺价 — 图 1 · 不包括 EC；非有地新房口径，与整体新私宅 296 套不同。双轴分别显示套数与 S$/psf，均价不等于同一房产的涨跌。
来源: PropNex Research / URA REALIS · 2026年10月月报，第 7页 · KFD 按原始统计数据重绘。

月份	销量（套）	Average S$/psf
2025-09	239	2,607
2025-10	2,404	2,783
2025-11	321	2,578
2025-12	178	2,629
2026-01	447	2,691
2026-02	241	2,725
2026-03	1,254	2,798
2026-04	1,530	2,400
2026-05	432	2,565
2026-06	153	2,660
2026-07	721	2,695
2026-08	156	2,614
2026-09	268	2,569

KFD观点：对于正在选购新盘的买家，不能仅以一个月的销量增长作为追价依据。更值得追踪的是同一区域项目的销售速度、未售库存、开发商折扣以及可替代二手盘的价格。

二、RCR新房尺价中位数下跌5%，意味着什么？

9月非有地新私宅尺价中位数在三个区域均轻微或明显下降：CCR为S$3,050 psf（-0.3%）、RCR为S$2,522 psf（-5.0%）、OCR为S$2,336 psf（-0.1%）。其中RCR最值得研究，但不能把这个数字误读为“RCR所有公寓统一降价5%”。

新房区域尺价中位数：8–9 月 — 图 2 · 非有地新房，不包括 EC。仅重绘原资料明确标注的 2026 年 8–9 月精确值；未估读未标注的历史点位。
来源: PropNex Research / URA REALIS · 2026年10月月报，第 8页 · KFD 按原始统计数据重绘。

区域	2026-08	2026-09
CCR	3,059	3,050
RCR	2,654	2,522
OCR	2,339	2,336

月报指出，RCR中位数变化与Terra Hill价格调整后成交增加及The Sen成交占比提高有关。不同项目的成交数量与单位组合变化，足以带动当月区域统计中位数。

因此，分析价格必须由“区域平均”进一步下沉到同一项目、同类户型、相近楼层和朝向，再判断开发商是否真的给予了有意义的折扣。

KFD观点：如果一个项目经过调整后，其入场尺价相较同区域竞争项目出现明显优势，值得重新评估；但折扣本身不构成投资价值，产品质量、地契、面积效率与未来转售客群同样重要。

三、二手房成交略降，但价格仍有韧性

9月二手私宅成交954套，8月为985套；平均尺价则由S$1,821小幅上升至S$1,826 psf（+0.3%）。按照该月报统计，二手房平均成交尺价自2026年2月起持续高于S$1,800 psf。

非有地二手房：销量与平均尺价 — 图 3 · 不包括 EC 及楼花转售。最新月份可能因 caveat 后补而修订；双轴分别显示套数与 S$/psf。
来源: PropNex Research / URA REALIS · 2026年10月月报，第 12页 · KFD 按原始统计数据重绘。

月份	销量（套）	Average S$/psf
2025-09	1,149	1,802
2025-10	1,087	1,790
2025-11	928	1,819
2025-12	895	1,786
2026-01	834	1,797
2026-02	942	1,812
2026-03	945	1,822
2026-04	1,108	1,826
2026-05	1,036	1,837
2026-06	1,043	1,833
2026-07	1,059	1,806
2026-08	985	1,821
2026-09	954	1,826

三个区域走势并不一致：CCR二手尺价中位数S$2,154 psf（+0.1%）；RCR S$1,997 psf（+1.9%）；OCR S$1,560 psf（-0.4%）。这些是当月交易样本的中位数，不能简单视为相同房产一个月内的实际升跌幅。

二手房区域尺价中位数：8–9 月 — 图 4 · 非有地二手房，不包括 EC。仅展示原资料明确标注的 2026 年 8–9 月精确值；中位数会受交易组合影响。
来源: PropNex Research / URA REALIS · 2026年10月月报，第 13页 · KFD 按原始统计数据重绘。

区域	2026-08	2026-09
CCR	2,151	2,154
RCR	1,959	1,997
OCR	1,567	1,560

9月交易活跃项目多为具规模的公寓，包括Parc Esta、JadeScape、Normanton Park、The Florence Residences等。大盘通常拥有较多转售样本、较完善的设施和更明确的租赁与自住客群；但具体资产仍需核查租金回报、维护费、单位布局和竞争供应。

值得关注的是，当月进入CCR畅销榜的D'Leedon、Hillcrest Arcadia及Icon并非新项目。这说明部分买家仍愿意为成熟地段和具有辨识度的资产买单。不过，这些项目的单月成交量较少，不宜据此断言老公寓整体优于新公寓。

四、新房与二手房价差收窄，机会在哪里？

区域中位尺价相减，可以作为衡量新房溢价的初步观察指标。9月RCR新房与二手房的中位尺价差约为S$525 psf，低于8月的S$695 psf；CCR则从S$908收窄至S$896；OCR由S$772略升至S$776。

区域	8月新旧房尺价差	9月新旧房尺价差	变化
CCR	S$908	S$896	-S$12
RCR	S$695	S$525	-S$170
OCR	S$772	S$776	+S$4

新房减二手房：区域中位尺价差 — 图 5 · 2026 年 8–9 月，新房中位尺价减二手房中位尺价，单位 S$/psf。不是同品质资产的溢价估值。
来源: PropNex Research / URA REALIS · 2026年10月月报，第 15页 · KFD 按原始统计数据重绘。

区域	2026-08	2026-09
CCR	908	896
RCR	695	525
OCR	772	776

价差缩小，可能表示新房相对定价更接近二手市场，但也可能源自成交组合的变化。尤其8月新房交易样本有限，月度价差存在波动。因此，不能直接推论RCR新房变得全面“便宜”。

更实用的做法，是选择具体新盘，与距离相近、使用功能类似的二手公寓逐项比较：总价、实用面积、屋龄、剩余地契、装修成本、交房时间、融资成本以及未来出租能力。

KFD观点：当新房溢价收窄到可以被新品质、户型效率和未来维护周期合理解释的水平时，新盘才可能值得更认真地考虑；相反，当价差仍大，而成熟二手房的地点与户型优势明显时，二手资产也可能有更好的风险回报。

五、商业及工业地产：成交总额上升，但结构比增幅更重要

9月商业及工业地产录得179笔交易，总额约S$8.96亿，分别比8月上升2.3%和3.1%。当中工业空间成交124笔，略低于8月的128笔，但交易额升至约S$7.09亿。

类别	8月成交笔数	9月成交笔数	9月成交额
办公楼	14	26	S$7,648万
零售空间	24	21	S$5,887万
店屋	9	8	S$5,199万
工业空间	128	124	S$7.09亿

其中，Advanced Display Park一宗约S$3.50亿的工业资产交易，相当于当月工业成交总额约49%。这一笔交易对全月总额影响非常大，提醒我们不能把整体交易额增加简单等同于所有商业地产的流动性改善。

对于商业地产投资者，仍应独立评估资产类型与现金流，例如租约期限、租户信用、剩余地契、工业用地使用限制、空置风险与未来资本开支，而不是仅凭行业成交额判断买入时机。

六、老冯的三条资产配置建议

1. 买新房：寻找“价格重新定位”，而非追逐开盘热度

重点筛选有明确价格竞争力的项目，同时逐项核实实际成交与可售库存。开发商重新定价可能产生机会，但前提是项目综合素质、总价和未来转售客群能支持长期持有。

2. 买二手房：优先考察可验证的居住与租赁需求

成熟地段、大型社区、交通便利及合理单位总价，通常更值得深入尽调。对于相近产品，比较实际成交而非只比较挂牌价，并将装修、税费及持有成本计入真实入场价格。

3. 买商业地产：把现金流确定性放在成交故事之前

在商业及工业市场，租金回报、租约结构、剩余年期、用途与退出流动性，往往比短期成交量更加重要。单宗大型交易可以改变月度统计，却未必改变普通投资者可购买资产的投资逻辑。

房产投资，真正重要的不是预测下个月涨跌，而是在合理的价格买入能够经受市场周期考验的好资产。

资料来源与统计口径

本文依据所提供的博纳2026年10月版市场月报，分析2026年9月交易。底层资料来自 URA REALIS 的 caveat 记录，可能因后续补报修订。整体新私宅、非有地新房及二手房的统计口径不同；平均数与中位数分别注明。CCR：核心中央区；RCR：其他中央区；OCR：中央区外。

图表为 KFD 根据统计数值原创重绘，资料来源注明为 PropNex Research / URA REALIS，未转载原图。区域图仅使用原资料明确标注的月份精确值，不估读未标注历史点位。

博纳2026年10月版市场月报 · 页码 5–8, 11–15, 17–19 · Kevin Feng
URA REALIS · 底层房地产交易资料

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